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Les clauses

A – Les clauses restrictives

Compte tenu de l’importance des engagements de chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l’exécution du contrat définitif. Les parties en décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule obligation légale concerne les achats de logements finances par un prêt.

B – Les clauses de dédit

Surtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet a chaque partie de renoncer moyennant le versement d’une somme fixée a l’avance.

Dans certains cas, il s’agit d’un versement d’arrhes « valant moyen de dédit » Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s’il change d’avis tandis que le candidat-acheteur perd cette somme s’il renonce a acheter.

C – Les clauses suspensives

Les clauses « résolutoires » n’empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l’annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses « suspensives », elles, suspendent l’exécution du contrat jusqu’a ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d’un événement indépendant de la volonté des deux parties.

La seule clause suspensive obligatoire concerne l’obtention d’un prêt. Si l’achat est finance par l’emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s’il n’obtient pas le prêt escompte dans les délais prévus. II récupère alors intégralement son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engage des que l’établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D’où la nécessite de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l’avant-contrat.

L’acheteur qui n’emprunte pas doit mentionner expressément dans l’avant-contrat qu’il renonce au bénéfice de la loi.

Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement a l’achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamne ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet a sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre a l’intéressé de récupérer les sommes versées même s’il a par ailleurs obtenu son prêt.

Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes ou d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d’hypothèque ou de procédure de saisie, etc.

En cas de besoin, l’acheteur pout demander a inclure une clause qui suspend l’exécution du contrat tant qu’il n’a pas trouve lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.

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