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La garantie contre les vices

D’après l’article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé. (Exemple : un défaut d’étanchéité d’une maison, un système d’assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc.)

Le vice caché doit affecter la structure ou la nature même de l’immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d’agrément. Cette garantie ne s’applique aux ventes d’immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères.

La mise en oeœuvre de la garantie pour vices cachés suppose deux conditions :

1. L’acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente.

L’acheteur doit avoir tout de même satisfait à une obligation minimale de vigilance, correspondant à ses connaissances techniques, mais on rie peut exiger d’un particulier qu’il fasse appel aux compétences d’experts.

En principe, l’acheteur professionnel qui bénéficie des mêmes compétences techniques que le vendeur est censé connaître le défaut en cause au moment de la vente.

2. Le vice doit être antérieur au moment de la vente. Et c’est à l’acheteur de prouver cette antériorité.

L’acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions. Il peut engager une action dite « estimatoire » et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge. Il peut engager une action dite « rédhibitoire » qui entraîne l’annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d’une part et du bien d’autre part.

L’acheteur peut exiger en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire s’il prouve que celui-ci connaissait l’existence du défaut au moment de la vente. Précision importante : le vendeur professionnel est toujours censé connaître les vices cachés : sa mauvaise foi est donc toujours présumée sans qu’il puisse prouver le contraire.

L’action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut. Dans la pratique, les tribunaux admettent des délais allant de six mois à un an. Le contrat peut prévoir des clauses qui limitent la responsabilité du vendeur sur ce plan. Mais les tribunaux les interprètent de façon assez stricte et elles ne peuvent jouer quand le vendeur est de mauvaise foi ou quand il a commis une faute lourde.

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