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La conformité

Le vendeur doit remettre un bien conforme aux spécifications du contrat. D’après l’article 1614 du Code civil, l’immeuble doit être délivré dans l’état où il se trouve au moment de la vente. Entre la signature et la remise des clés, le vendeur doit donc veiller à conserver l’immeuble dans son état initial. Il est ainsi soumis à une obligation de surveillance. Mais les risques de détérioration ou de perte (cf. plus haut) sont supportés par l’acheteur (sauf faute de surveillance du vendeur).

L’article 1616 du Code civil définit des règles particulières en matières de surface. En théorie, quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une réduction du prix au prorata. A l’inverse, quand la surface réelle est supérieure de plus de 5% à la surface mentionnée, l’acquéreur doit verser un complément de prix ou renoncer à l’achat. Ces actions en justice doivent être engagées dans l’année qui suit la signature du contrat.

Dans la pratique, cet article est très rarement appliqué dans la mesure où les contrats prévoient presque toujours des clauses de non-garantie de surface qui excluent la responsabilité du vendeur, sauf faute lourde ou manœuvres de sa part.

Les tribunaux refusent toutefois d’exclure la responsabilité du vendeur quand celui-ci est un professionnel et que l’acheteur est un particulier.

En revanche, depuis la Loi Carrez, les contrats portant sur des lots de copropriété doivent mentionner la surface exacte. Quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une réduction du prix au prorata dans l’année qui suit.

Le vendeur doit garantir à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue » (art. 1625 du Code civil). En d’autres termes, il ne doit entreprendre aucune action susceptible de limiter la jouissance ou le droit de propriété de l’acquéreur.( Exemple sanctionné par les tribunaux : un vendeur qui érige un mur sur le terrain voisin et qui restreint ainsi l’ensoleillement de la propriété cédée. )

De même, le vendeur est également responsable des éventuelles contestations émises par des tiers à l’encontre des droits de l’acquéreur.( Exemples : un tiers revendique une partie de la surface de l’immeuble, invoque une servitude non mentionnée dans l’acte de vente, etc. )

Cette responsabilité ne peut être mise en cause qu’à deux conditions :

  • L’acheteur doit être de bonne foi, c’est-à-dire qu’il devait ignorer le risque de litige au moment de la vente
  • Le trouble doit être causé par une faute du vendeur et non par un événement extérieur.( Exemple : l’administration refuse le transfert d’un permis de construire. )

Cette responsabilité peut toutefois être limitée par les clauses du contrat, sauf en cas de faute lourde ou de manœuvres ou quand le vendeur est un professionnel.

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