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Assurances immobilières

 

Assurances et garanties

Votre architecte est obligatoirement assuré pour couvrir l’ensemble des actes qui engagent sa responsabilité professionnelle. Il est ainsi assuré pour couvrir :

  • ses engagements professionnels
  • les dommages causés à  une tierce personne
  • les désordres et malfaçons dont il peut être reconnu responsable

Cette loi institue pour chacun des corps d’état intervenant sur votre chantier l’obligation de souscrire une assurance pour couvrir les défauts ou malfaçons dont ils peuvent être responsables. L’architecte est bien sà »r tenu par cette obligation.
Elle vous oblige également, en tant que maître d’ouvrage, à  souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance  » dommage ouvrage « .
Cette assurance est obligatoire, que vous décidiez ou non de prendre un architecte. Mais le montant de la prime doit normalement être moins élevé si vous précisez à  votre assureur que le chantier se déroulera sous la responsabilité d’un architecte. Les tarifs n’étant pas réglementés, interrogez plusieurs assureurs pour obtenir le meilleur contrat au meilleur prix.
En cas de désordre de construction grave, vous êtes garanti d’être remboursé, dans un délai rapide, à  compter du jour o๠vous avez fait votre déclaration après de votre assureur. Les frais de réparation seront pris en charge par l’assurance du corps d’état jugé responsable.
C’est la date de réception des travaux (construction neuve ou réfection d’un logement ancien) qui constitue le point de départ de ses responsabilités et de vos garanties.

La garantie décennale
Vous êtes garanti contre tous les dommages et malfaçons qui compromettent la solidité de la construction ou la rendent impropre à  l’usage auquel elle est destinée, même si le dommage provient d’un vice du sol. S’il est prouvé qu’il est dà » à  une erreur de conception de l’architecte, c’est son assurance qui prendra en charge le coà »t des travaux.

La garantie biennale
Pendant deux ans après la réception des travaux, les éléments d’équipement défectueux vous sont également garantis, dans la mesure o๠l’on peut les enlever, les démonter ou les remplacer, sans détériorer la construction. S’il est prouvé que ces défauts sont dus à  une erreur de conception de l’architecte, c’est son assurance qui prendra en charge le coà »t des travaux.

La garantie de parfait achèvement
Pendant un an après la réception, vous êtes couvert par une garantie de parfait achèvement. L’architecte n’est pas tenu de cette garantie qui incombe au seul entrepreneur. Tous les désordres que vous avez signalés lors de la réception ou que vous constaterez au cours de la première année doivent être obligatoirement réparés par les entreprises concernées. Mais s’il est prouvé qu’ils sont dus à  une erreur de conception de l’architecte, c’est son assurance qui prendra en charge le coût des travaux.
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Quand faire appel à un architecte?

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Lorsque vous faites construire, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage (art. L111-28 du code de la construction et de l’habitat). Elle vous permet d’être rapidement indemnisé en cas de malfaçon entrant dans la garantie décennale.

Vous pourrez ainsi réparer les désordres qui menacent la solidité de la construction ou qui la rendent inhabitable. Les professionnels risquent une sanction pénale et une forte amende s’ils ne souscrivent pas cette assurance (art. L111-34), ce qui n’est pas le cas pour les particuliers.
Certains pourraient donc être tentés d’échapper à cette dépense, qui représente de 3 à 6 % du coût de la construction, pouvant même atteindre 8 à 10 %. Mais c’est s’exposer à de lourdes conséquences financières en cas de sinistre. De plus, si le logement est vendu dans les dix ans, le notaire exigera l’attestation d’assurance. À défaut, l’acheteur pourra annuler la vente ou obtenir une réduction du prix. C’est à vous de souscrire cette assurance auprès d’une compagnie, mais il n’est pas toujours aisé d’obtenir l’agrément de l’assureur, du fait de l’augmentation des sinistres lors des constructions. Cette assurance étant obligatoire, en cas de refus des assureurs, vous pouvez saisir le bureau central de tarification qui en désignera un d’office:www.bureaucentraldetarification.com.fr

Caractère légal et exception :
En tant que maître d’ouvrage(la personne faisant réaliser des travaux de construction par une entreprise), la loi 78.12 du 4 janvier 1978 vous oblige à contracterune assurance dommage ouvrage, exception faite des personnes physiques construisant un logement pour elles-mêmes ou pour le conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint. Ces dernières ne subiraient alors pas les sanctions pénales prévues à ce manquement. Cependant, il leur faudra attendre qu’une décision de justice soit prononcée pour pouvoir prétendre aux remboursements des réparations des désordres constatés et elles seront tenues personnellement responsables, au regard de la garantie décennale(objet et durée), en cas de vente du bien immobilier.

Pourquoi cette assurance ?
Elle a pour but de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice. La compagnie fournissant cette prestation, se retournera par la suite, contre le responsable des désordres.

Application :
L’assurance Dommage Ouvrage s’applique pour tous les désordres relevant de la garantie décennale( c.à.d. ceux afférents à la solidité ou à l’étanchéité d’un édifice, qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné).

Prise d’effet et durée de cette assurance :
Elle débute au terme de la première année suivant la réception des travaux, prenant ainsi le relais de la garantie de parfait achèvement, et expire en même temps que la garantie décennale, soit une durée totale de 9 années.

Difficultés de souscription à l’assurance D.O. :
Il est aujourd’hui de plus en plus difficile de trouver une compagnie qui accepte de vous fournir cette assurance car les abus des clients et le manque de sérieux de bon nombre de professionnels du bâtiment les en ont découragées. Soit les tarifs sont devenus exorbitants, soit vous rencontrerez des refus purs et simples (est considéré comme refus tout silence de plus de 45 jours suivant une demande par lettre recommandée avec accusé de réception à une compagnie d’assurance). Dans de tels cas, saisissezle Bureau Central de Tarification (11, rue de la Rochefoucault, 75424 Paris Cedex 9) en lui adressantun dossier complet. Il imposera à un assureur de vous fournir cette prestation selon un tarif établi par ses services.

Attention :
Il arrive que certaines entreprises vous proposent de souscrire pour vous, l’assurance dommage ouvrage mais alors, la compagnie dont vous devenez ainsi client devra se retourner pour votre compte, contre l’un de ses clients : l’entrepreneur… avec toutes les difficultés que cela peut engendrer.

Date de souscription :
Elle doit être antérieure à l’ouverture du chantier.

Conseil :
En raison des difficultés rencontrées et des délais nécessaires entre les différentes démarches ci-dessus, comptez 3 MOIS minimum avant l’ouverture du chantier, pour réaliser vos recherches et aboutir dans le domaine de l’assurance dommage ouvrage.

Inconvénients :
Lors de litiges, la compagnie fournissant l’assurance dommage ouvrageet celle qui couvre en garantie décennalele constructeur, se rejettent  » mutuellement  » le dossier, rendant difficiles les indemnisations. En cas de grosses difficultés, si le maître d’oeuvre n’a pas souscrit d’assurance D.O., la décennale prendra, en charge le plus souvent, ses responsabilités.

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