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Achats immobiliers

[dt_sc_toggle title= »Le compromis de vente »]

II s’agit ici d’un véritable acte de vente avec « début d’exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable: le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d’acheter. Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie » comme dans n’importe quel contrat.

Si l’une des deux parties concernées renonce a la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroit, des dommages-intérêts.
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Les clauses

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A – Les clauses restrictives

Compte tenu de l’importance des engagements de chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l’exécution du contrat définitif. Les parties en décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule obligation légale concerne les achats de logements finances par un prêt.

B – Les clauses de dédit

Surtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet a chaque partie de renoncer moyennant le versement d’une somme fixée a l’avance.

Dans certains cas, il s’agit d’un versement d’arrhes « valant moyen de dédit » Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s’il change d’avis tandis que le candidat-acheteur perd cette somme s’il renonce a acheter.

C – Les clauses suspensives

Les clauses « résolutoires » n’empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l’annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses « suspensives », elles, suspendent l’exécution du contrat jusqu’a ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d’un événement indépendant de la volonté des deux parties.

La seule clause suspensive obligatoire concerne l’obtention d’un prêt. Si l’achat est finance par l’emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s’il n’obtient pas le prêt escompte dans les délais prévus. II récupère alors intégralement son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engage des que l’établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D’où la nécessite de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l’avant-contrat.

L’acheteur qui n’emprunte pas doit mentionner expressément dans l’avant-contrat qu’il renonce au bénéfice de la loi.

Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement a l’achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamne ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet a sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre a l’intéressé de récupérer les sommes versées même s’il a par ailleurs obtenu son prêt.

Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes ou d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d’hypothèque ou de procédure de saisie, etc.

En cas de besoin, l’acheteur pout demander a inclure une clause qui suspend l’exécution du contrat tant qu’il n’a pas trouve lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.
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[dt_sc_toggle title= »Conditions exigées »]

Explications détaillées sur l’avant-contrat le plus fréquemment utilise dans les transactions immobilières.

Comme son nom l’indique, la promesse unilatérale de vente est un contrat écrit par lequel le vendeur (le « promettant ») s’engage a vendre un bien a un acheteur potentiel (« le bénéficiaire ») dans les conditions définies dans l’acte. Ce dernier, a l’inverse, ne prend en principe aucun engagement : une fois accepté le bénéfice de la promesse, il possède simplement le droit d’acheter le bien en « levant » l’option. sa faculté de décision reste en principe libre et entière.

Conditions exigées

Comme dans tout contrat, les deux parties doivent avoir la capacité juridique de vendre (pour le propriétaire) et d’acheter (pour l’acquéreur potentiel). Cette capacité s’apprécie au moment de la signature de la promesse pour le vendeur et au moment de la levée de l’option pour l’acquéreur

La promesse de vente est un acte écrit, établi en autant d’originaux qu’il y de parties. Elle doit être établie par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing prive, ce dernier devant être enregistre dans les dix jours qui suivent l’acceptation par le bénéficiaire.

La durée est librement fixée par les parties tout comme les modalités de la levée de l’option par le bénéficiaire. L’essentiel est que ces modalités ne laissent aucun doute quant a la volonté réelle de l’acquéreur.

Si la promesse est prolongée sans terme précis, elle est censée être a durée indéterminée, Dans ce cas, le promettant peut mettre fin a son engagement quand bon lui semble.

Avec la mise en application de la loi « Solidarité et Renouvellement Urbains » au 1er juin 2001, un délai de rétractation a été institue au profit de l’acquéreur non professionnel. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose désormais d’un délai de sept jours pour changer d’avis en informant le vendeur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR.

Quand le vendeur est un particulier, il n’a pas le droit de réclamer le versement dune somme d’argent avant la fin du délai de rétractation. A (‘inverse, quand H s’agit d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l’avant-contrat peut prévoir le versement dune indemnité d’immobilisation.

Dans tous les cas, quand l’acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours a compter du lendemain de la date de rétractation.
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[dt_sc_toggle title= »Cession de la promesse »]

En principe, comme dans tout contrat, le bénéficiaire peut céder la promesse a un tiers, a titre gratuit ou a titre onéreux, qui dispose alors de la possibilité de lever ou non l’option a son profit. Mais le contrat peut interdire ce type de cession ou prévoir certaines conditions (accord du promettant, etc.).

La cession est soumise aux mêmes obligations que la promesse en matière d ‘enregistrement. Elle est interdite légalement quand le contrat a été signe « intuitu personae », c’est-a-dire quand le propriétaire a signe la promesse en raison de la personnalité spécifique du bénéficiaire. Mais est difficile de prouver le caractère personnel de ce type de contrat.

La promesse de vente peut prévoir une clause de substitution. Dans ce cas, le bénéficiaire initial peut se faire « remplacer » par un tiers.

Les professionnels de l’immobilier ne peuvent pas céder une promesse de vente ni faire bénéficier un tiers d’une clause de substitution des lors que ce changement de bénéficiaire est consenti a titre onéreux. (loi du 29 janvier 1993).
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[dt_sc_toggle title= »La fin de la promesse »]

Quand le promettant se rétracte ou quand il vend le bien a un tiers sans que le bénéficiaire ait levé l’option dans les délais impartis, celui-ci peut exiger des dommages-intérêts et la restitution de l’indemnité après avoir levé officiellement l’option. Mais il ne peut obliger le promettant a vendre le bien.

Le contrat peut aussi prévoir la faculté de se rétracter moyennant paiement d’un débit au bénéficiaire.

Quand le promettant refuse de vendre le bien âpres la levée de l’option, le bénéficiaire peut non seulement exiger des dommages intérêts mais aussi l’obliger a vendre puisque la seule levée de l’option suffit a conclure légalement la transaction.

En cas d’action en justice, le jugement du tribunal peut memo faire office d’acte authentique

Quand le promettant ne lève pas l’option dans les délais, il perd l’indemnité d’immobilisation. A l’inverse, la vente devient ferme et définitive quand il la lève dans les conditions prévues au contrat.

La promesse de vente fixe généralement la date d’effet du transfert de propriété au moment de la signature de l’acte authentique.

Si le bien est détruit entre la signature de la promesse et la levée de l’option, le contrat devient caduque. Le bénéficiaire peut exiger des dommages intérêts si la perte est imputable au propriétaire.
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[dt_sc_toggle title= »Les conditions prévues »]

Les conditions « résolutoires » n’empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l’annulent rétroactivement si les événements prévus se réalisent.

Les conditions « suspensives », elles, suspendent l’exécution du contrat jusqu’a ce que les éventèrent prévus se réalisent. Dans la pratique, le résultat est identique : la transaction ne se réalise pas en raison d’un événement futur, incertain et indépendant de la volonté des deux parties.

Les seules clauses suspensives obligatoires concernent l’obtention d’un prêt, quand le bénéficiaire finance son achat a crédit et les droits de préemption du locataire (en cas de congé pour vendre) et de la commune.

Le candidat acheteur est délié de son engagement s’il n’obtient pas le prêt escompte dans les délais prévus. II récupère alors intégralement son indemnité d’immobilisation. En revanche, il est engage des que l’établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D’où la nécessite de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l’avant-contrat.

L’acheteur qui ne sollicite pas d’emprunt doit mentionner expressément dans (‘avant-contrat qu’il renonce au bénéfice de la loi.

Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement a l’achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamne ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet a sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre A l’intéressé de récupérer les sommes versées même s’il a par ailleurs obtenu son prêt.

Les autres conditions suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d’un certificat d’ urbanisme mentionnant l’absence de servitudes ou d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants, absence d’hypothèque ou de procédure de saisie, etc.

L’acheteur pout aussi demander a inclure une clause qui suspend l’exécution du contrat tant qu’ n’a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.
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[dt_sc_toggle title= »La prise de possession »]

La prise de possession des lieux se traduit concrètement par la remise des clés a l’acquéreur, qui se déroule généralement le jour de la signature de l’acte authentique, ou par la perception des loyers quand le bien est loue.

Des la date d’entrée en possession des lieux prévue dans le contrat, l’acheteur est tenu de payer les impôts et taxes afférents au Bien. Quand la vente porte seulement sur la nue-propriété, la prise de possession est réputée faite le jour de la vente.
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[dt_sc_toggle title= »Le paiement du prix »]

La principale obligation de l’acheteur est naturellement le paiement du prix stipule dans le contrat.

Cette obligation de paiement porte aussi sur les « frais d’acte et autres accessoires a la vente », qui sont a la charge de l’acheteur, selon l’article 1593 du Code civil.

Mais les deux parties peuvent aussi prévoir une autre répartition de ces frais. II faut toutefois préciser que cet accord n’est pas opposable aux tiers. Généralement, les deux parties sont donc solidairement responsables du paiement des honoraires du notaire et des frais qu’il a engagés ainsi que des impôts et taxes liés à la transaction.

En principe, l’acheteur n’est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation qui sont à la charge respectivement du propriétaire et de l’occupant au 1er janvier de l’année considérée. Mais les contrats prévoient le plus souvent une répartition prorata temporis de ces taxes en fonction de la date d’acquisition.

En principe, aucun intérêt de retard n’est dû par l’acheteur pour la période écoulée entre la date de la vente et le paiement du prix. Sauf dans les trois cas stipulés par l’article 1652 du Code civil :

  • quand ces intérêts ont été prévus dans le contrat
  • quand le bien rapporte des revenus
  • quand l’acheteur a été mis en demeure de payer

Quand le vendeur n’a pas rempli ses obligations (découverte d’un important vice caché, bien non conforme, etc.), l’acheteur peut faire valoir la notion « d’exception d’inexécution » pour suspendre tout ou partie du paiement.
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[dt_sc_toggle title= »Les modalités de paiement »]

C’est naturellement à l’acheteur de payer le prix de vente. Mais cette obligation peut aussi être transférée à un sous-acquéreur, avec l’accord du vendeur. En cas de décès de l’acheteur avant le paiement du prix, l’obligation est également transmise à ses héritiers.

Dans la pratique, le paiement du prix s’opère entre les mains du notaire. En effet, les éventuels créanciers du vendeur peuvent bénéficier de sûretés réelles sur le bien (hypothèque, etc.). Dans ce cas, le notaire est tenu de les payer par prélèvement sur le produit de la vente, avant de verser le solde au vendeur.

L’acheteur est en principe tenu de payer le prix « au jour et au lieu réglés par la vente (art. 1650 du Code civil). C’est donc aux parties de fixer les modalités de paiement lors de la signature de l’avant-contrat. A défaut, l’article 1651 prévoit que le paiement s’effectue « au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance », c’est-à-dire au moment de la remise des clefs.
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[dt_sc_toggle title= »Les recours du vendeur »]

Quand l’acheteur ne remplit pas son obligation de paiement, le vendeur a le choix entre deux actions, incompatibles entre elles l’exécution forcée de la vente ou son annulation.
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